Si compras una casa a partir del 17 de agosto, las cosas cambiarán. Las reglas cambiarán en esa fecha debido a la resolución de una demanda antimonopolio.
A diferencia de lo que sucedía antes, usted decidirá cuánto le pagarán a su agente inmobiliario por representarlo cuando compre una casa. Y su agente no recibirá el pago del agente del vendedor. En cambio, probablemente le pedirá al vendedor de la casa que le pague a su agente, una solicitud que estará sujeta a negociación.
Así es como funcionará el nuevo proceso.
Firmarás un acuerdo antes de visitar las casas.
Estás navegando por sitios web de bienes raíces y has visto una casa que quieres visitar para ver el interior; esto se conoce como recorrido por la casa. Antes de que un agente de bienes raíces te acompañe al interior, deberás firmar un acuerdo que define lo que el agente hará por ti.
El acuerdo puede describir una relación liviana y de corto plazo con el agente o puede ser un contrato de más largo plazo, lo que sea que negocie.
En el extremo más liviano del espectro, podría firmar un contrato de visita que dure un día o una semana o que le dé acceso a una o dos casas solamente. Piense en ello como si le estuviera dando al agente una audición no remunerada. «Les doy opciones. La primera opción es que podríamos firmar el contrato solo por hoy», dice Danielle Rownin, agente de bienes raíces de Keller Williams Realty en Connecticut. Si el agente y el cliente no se llevan bien, agrega, el contrato vence a la medianoche «y somos libres de seguir adelante».
Firmarás un contrato incluso si el agente te ofrece un recorrido virtual, que normalmente se hace caminando por la casa con la cámara de un teléfono móvil. Pero no tendrás que firmar un contrato de recorrido para visitar una jornada de puertas abiertas. Del mismo modo, no tendrás que firmar un contrato para que el agente del vendedor te ofrezca un recorrido por la casa, porque ese agente trabaja para el vendedor y no para ti.
Firmarás un acuerdo cuando la búsqueda se ponga seria.
En algún momento, oficialmente… Contratar un agente del compradorFirmará un contrato más extenso y a largo plazo que no solo describe las responsabilidades del agente, sino también cuánto se le pagará al agente. Puede llamarse contrato de agencia del comprador, contrato de corredor-comprador o contrato de representación del comprador. Estos contratos no son nuevos; de hecho, han sido obligatorios en algunos estados. Pero ahora serán obligatorios en casi todas partes.
Este podría ser el primer contrato que firmes; no tienes por qué utilizar contratos de gira. O puedes entablar una relación con un agente durante un contrato de gira y convertirlo en un contrato de agencia del comprador.
Todavía es posible comprar una casa sin contratar a su propio agente para que lo represente, pero no se recomienda.
Negociarás el salario del agente.
El contrato especificará cuánto le pagará al agente por representarlo. «Puede ser una tarifa fija, pequeña o grande, o puede ser un porcentaje del precio de compra», dice Leo Pareja, director ejecutivo de eXp Realty.
Las agencias inmobiliarias experimentarán con tarifas fijas y otras estructuras de pago, como tarifas por hora. Pero por ahora, la mayoría de los agentes de compradores cobrarán comisiones que son un porcentaje del precio de la vivienda. Los agentes con experiencia pueden solicitar porcentajes más altos y los agentes novatos pueden pedir menos. Tendrá que ponerse en la piel de un negociador y presionar para obtener una comisión que funcione para usted.
Si el agente de un comprador solicita una comisión del 3%, «debe decirle: ‘Me parece una cifra elevada. ¿Estaría dispuesto a reducirla?’. Eso es todo lo que tiene que decir», dice Stephen Brobeck, miembro senior de la Federación de Consumidores de Estados Unidos.
Algunos agentes pueden responder con una comisión más baja. Otros pueden mantenerse firmes y decirle que obtiene lo que paga. Este enfoque inflexible puede impresionarlo si cree que significa que lo defenderán con celo. Simplemente tenga en cuenta que hay muchos agentes que competirán por su negocio y algunos pueden cobrar menos. No tiene que firmar un contrato con el primer agente con el que negocie.
Los porcentajes son números abstractos, por lo que hacer los cálculos para calcular el costo de la comisión en dólares puede ayudarte a entender a qué te estás comprometiendo. Por ejemplo, si compras una casa de $400,000, una comisión del 3% ascendería a $12,000, mientras que una comisión del 2.5% costaría $10,000.
Tendrás que ocuparte de elementos contractuales además del pago.
La duración del contrato es otro aspecto que deberás negociar. Es posible que el agente quiera cerrarte el contrato durante 90 días, explicándote que estamos en un mercado de vendedores y que puede llevar un tiempo hacer una oferta exitosa. Sin embargo, Brobeck dice que 90 días es demasiado tiempo. «No deberías aceptar nada más de 60 días, y deberías pedir 30», dice, explicando que puedes renovar el contrato cuando expire (si estás satisfecho con tu agente).
Lea el contrato detenidamente y pídale al agente que le explique todo lo que no le quede claro. Si aún así no está seguro, busque el asesoramiento de un abogado; podría valer la pena.
Tenga cuidado con los cargos adicionales a la comisión, dijo Wendy Gilch, subdirectora de Consumer Advocates In American Real Estate. «Los cargos administrativos, de corretaje, de transacción y de cumplimiento normativo son cargos basura y los compradores deberían negociarlos», dijo en un correo electrónico. «Se han vuelto desenfrenados, y algunas agencias de corretaje cobran $800 a los compradores además de la comisión cobrada».
El contrato puede especificar la zona geográfica a la que se aplica. Puede ser una dirección, uno o más códigos postales, una ciudad, un condado… lo que se negocie. Gilch recomienda no dejar que el acuerdo cubra todo el estado porque eso es pedir demasiado.
Puedes pedirle al vendedor que pague la comisión de tu agente
Cuando haces una oferta por una casa, puedes pedirle al vendedor que le pague a tu agente en lo que se llama una concesión del vendedor.
Si ya estás estresado por cómo vas a afrontar el depósito de garantía, el pago inicial y los costos de cierre, será un alivio que el vendedor le pague a tu agente. La comisión de tu agente será de miles de dólares y muchos compradores no tienen esa cantidad de dinero disponible.
«El vendedor tiene la capacidad de pagar al agente del comprador», dice Courtney Johnson Rose, presidente de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces, un grupo industrial para agentes negros. «Esa es una prerrogativa del vendedor».
He aquí un ejemplo de cómo puede funcionar: ofreces $400,000 por la casa con la condición de que el vendedor le pague a tu agente el 2,5%, o $10,000. Eso significa que el vendedor obtiene $390,000 netos antes de pagarle al agente de la venta, los impuestos y los costos de cierre.
Es posible que el vendedor ya haya indicado su disposición a pagar una concesión de, por ejemplo, hasta el 3 % del precio de compra para pagar al agente del comprador o contribuir a los costos de cierre. En tal caso, el vendedor no se opondrá a su solicitud de dinero para pagar a su agente.
Incluso si el vendedor no ha mostrado su disposición a pagarle a su agente, usted puede pedirlo. Puede que al vendedor le convenga pagar. «Los vendedores que opten por ofrecer dicha compensación atraerán a más compradores, obtendrán el mejor precio y venderán más rápidamente», dijo Rownin en un correo electrónico.
En un cambio bienvenido en la política, los prestatarios del VA (compradores de viviendas con préstamos garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos) serán se les permite pagar a sus agentes directamente o mediante concesión del vendedor.
Cómo negociar un mejor trato puede ayudarle a conseguir una vivienda
Por último, unas palabras sobre el valor de negociar una comisión más baja con su agente. Observe nuevamente el ejemplo en el que usted ofrece $400,000 y le pide al vendedor que transfiera el 2.5% de esa cantidad, o $10,000, a su agente.
Ahora imaginemos un comprador competidor que también ofrece $400.000, pero pide el 3%, o $12.000, para pagar a su agente.
Su oferta le permite al vendedor cobrar $2000 más. La diferencia podría inclinar la oferta a su favor porque negoció un mejor trato con su agente.
