El año promete una mezcla de buenas y malas noticias.
La buena noticia: los compradores tendrán más propiedades para elegir. Los precios de las viviendas no se dispararán. Las tasas hipotecarias podrían bajar, para alivio de los compradores y algunos vendedores.
La dura noticia: incluso si las tasas hipotecarias caen, probablemente no lo harán mucho. Eso restringirá la asequibilidad para los compradores, y algunos propietarios mantendrán sus casas fuera del mercado mientras las tasas hipotecarias sigan elevadas.
Aquí hay una hoja de trucos para comprar o vender una casa en 2025 (o hacer ambas cosas), junto con consejos de agentes inmobiliarios exitosos.
La gente se sincera sobre las tasas hipotecarias
Los compradores tienen una pregunta primordial para 2025: «¿Puedo encontrar una casa que pueda pagar?» Otras tres preguntas se esconden dentro de ésta: ¿Qué pasará con las tasas hipotecarias? ¿Qué pasará con los precios de las viviendas? ¿Encontraré una selección de viviendas lo suficientemente amplia?
Primero, tasas hipotecarias: La tasa hipotecaria a 30 años pasó gran parte de 2024 por encima del 6,5%, oscilando ocasionalmente por encima del 7%. Durante la mayor parte del año, los pronosticadores expresaron su confianza en que las tasas caerían por debajo del 6% en 2025. Pero desde las elecciones, los pronosticadores han comenzado a revisar al alza sus predicciones sobre las tasas hipotecarias. Están llegando a un consenso de que las tasas hipotecarias se mantendrán por encima del 6% en 2025.
Las tasas hipotecarias se mantuvieron por debajo del 5% durante 11 años, desde febrero de 2011 hasta abril de 2022, y los compradores de viviendas y refinanciadores se acostumbraron al entorno de tasas amigables. Pero estamos entrando en lo que más de un comentarista llamó la «nueva normalidad». Terri Robinson, agente de bienes raíces de Re/Max Distinctive en Ashburn, Virginia, dice que los compradores «se están acostumbrando a la nueva normalidad en términos de tasas de interés, y han dejado de buscar ese unicornio del 3%».
Los precios deberían subir, pero no una tonelada
Cuando se trata de precios de viviendas, hablamos de oferta y demanda. En 2024, los compradores hicieron ofertas rápidamente cuando las tasas hipotecarias cayeron a alrededor del 6,25% o menos. La demanda se enfrió cuando las tasas subieron por encima de eso. A medida que las tasas subieron, las viviendas permanecieron en el mercado. Según Altos Research, había un 28% más de viviendas en el mercado en la primera semana de noviembre que en la misma semana del año anterior. Un mayor inventario beneficia a los compradores porque tienen más propiedades para elegir.
La demanda de viviendas todavía supera la oferta, pero el desequilibrio no es tan agudo como solía ser. Esto significa que los precios de las viviendas seguirán aumentando en 2025, pero probablemente no mucho, especialmente mientras las tasas hipotecarias se mantengan por encima del 6,25%.
Los precios de las viviendas podrían acelerarse cada vez que las tasas hipotecarias caen notablemente, a medida que los compradores se mantienen al margen y comienzan a pujar entre sí por la oferta limitada de viviendas disponibles.
La escasez de viviendas puede aliviarse
La escasez de viviendas se puede atribuir a un par de factores. En primer lugar, los constructores no han construido suficientes casas y apartamentos en los últimos 18 años. En segundo lugar, muchos propietarios mantienen sus casas fuera del mercado porque las refinanciaron con hipotecas con tasas ultrabajas en 2020 y 2021. Casi la mitad de la deuda hipotecaria pendiente tiene una tasa de interés del 3,5% o menos, según el Urban Institute.
Estos propietarios saben que si venden, pagarían una tasa de interés mucho más alta por su próxima casa. Esta dinámica, conocida como bloqueo de tasaimpidió que 800.000 propietarios vendieran sus viviendas en los 15 meses comprendidos entre el segundo trimestre de 2022 y el tercer trimestre de 2023, según un documento de trabajo publicado en noviembre por la Oficina Nacional de Investigación Económica.
Stacy Hennessey, agente de bienes raíces de McEnearney Associates en Falls Church, Virginia, ve señales de que la fijación de tasas se debilita con el tiempo. «La gente se está acostumbrando a los tipos de interés más altos. La gente quiere mudarse», afirma. «Así que creo que la gente simplemente seguirá con sus planes y empezará a poner sus casas en el mercado».
Robinson, el agente en Ashburn, Virginia, aconseja a los vendedores que piensen menos en la baja tasa hipotecaria a la que están renunciando y más en la valor líquido de la vivienda han construido. El pago mensual de la próxima casa «puede ser igual o menor, dependiendo de cuánto capital tenga y cuánto de ese dinero desee utilizar para el pago inicial de su próxima casa», dice.
Otros factores que afectan el mercado inmobiliario
Es demasiado pronto para adivinar cómo Las políticas de la administración Trump afectará la vivienda en 2025. Es poco probable que una propuesta, para permitir viviendas en terrenos propiedad del gobierno federal, dé como resultado la construcción de viviendas listas para entrar a vivir para fines de 2025. Los nuevos desarrollos de viviendas simplemente no reciben construido tan rápido.
Según una nueva norma que entró en vigor en agosto, los compradores de viviendas ahora son responsables de establecer las comisiones de sus propios agentes. (Anteriormente, los vendedores decidían cuánto se les pagaría a los agentes del comprador). Los compradores pueden pedir a los vendedores que paguen parte o la totalidad de la comisión del agente del comprador, y los vendedores suelen hacerlo. Pero a veces los compradores terminan pagando de su bolsillo. Los agentes dicen que la política pone en desventaja a quienes compran por primera vez porque tienden a tener menos ahorros y riqueza.
Consejos para vendedores de viviendas.
Vendedores de viviendas seguirá teniendo una ventaja negociadora sobre los compradores. Pero el dominio de los vendedores ha disminuido desde 2021 y deben esforzarse para comercializar sus casas de manera efectiva. «Deja de pensar que tienes todas las llaves del castillo», dice Andy Sachs, corredor gerente de Around Town Real Estate en Newtown, Connecticut.
Empiece por demostrar valor, dice Chuck Vander Stelt, agente de bienes raíces en Valparaíso, Indiana. Trabaje con el agente de venta para fijar un precio razonable e informe a los compradores sobre las actualizaciones realizadas en la vivienda.
Insista en que su agente contrate a un fotógrafo profesional, dice Hennessey, el agente en Falls Church, Virginia, porque los compradores «mirarán las primeras cinco fotografías y si son geniales, continuarán. Pero si son malas, No van a mirar».
Hennessey lamenta la mala calidad de la fotografía inmobiliaria. «Es un anuncio. No es una divulgación», dice. «No necesitamos ver tu armario sucio. No necesitamos ver la tapa del inodoro levantada».
Consejos para compradores de vivienda.
Los compradores, por otro lado, deberían buscar primero los defectos que rompan el trato antes de centrarse en los encantos de una casa, dicen los agentes.
Victoria Ray Henderson, propietaria y corredora de HomeBuyer Brokerage en Bethesda, Maryland, dice: «No vayas simplemente a la cocina y digas: ‘¡Guau, mira esta encimera de granito!’ Ya sabes, primero debes mirar los huesos».
Si la casa tiene sótano, «primero vaya directamente al sótano y observe el estado y el olor de ese sótano». ¿Ha entrado agua? ¿El propietario ha tomado medidas para evitar daños por agua? Si el sótano le parece aceptable, suba las escaleras y disfrute de las encimeras de la cocina.
Un comprador cauteloso va aún más lejos. Hennessey recomienda que los compradores en mercados competitivos obtengan una oferta previa inspecciones de viviendas. Esto significa contratar a un inspector de viviendas para que lo acompañe a usted y a su agente en el recorrido por la casa. Una inspección de una hora no profundizará tanto como una inspección posterior a la oferta de tres horas, pero es suficiente para detectar algo grande, como una grieta en los cimientos. No todos los vendedores permiten una inspección previa a la oferta, «pero normalmente lo hacen porque quieren una oferta sin contingencias».
El último consejo proviene de Vander Stelt, quien insta a actuar en lugar de dudar. «Sal y compra», dice. «Deje de mirar las tasas de interés. Si puede pagar la casa hoy, cómprela».
