Promesas vacías sobre vivienda por parte de los aspirantes a la presidencia… por qué sus propuestas políticas no funcionarán… hacia dónde irán los precios de las viviendas… cómo negociarlas
Mientras los estadounidenses se preparan para elegir un nuevo presidente, los precios de las viviendas en Estados Unidos han subido casi un 40% desde 2020, mientras que la hipoteca promedio a tasa fija a 30 años se ha más que duplicado.
No es una gran combinación de asequibilidad.
Desde el verano de 2023, la asequibilidad general se ha vuelto tan mala que la edad promedio de un comprador de vivienda ha aumentado de 49 a 56 años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Mientras tanto, la proporción de compradores de vivienda por primera vez ha caído del 32% al 24%. Este es el porcentaje más bajo desde que la NAR comenzó a rastrear la métrica en 1981.
CNBC señala que el precio medio de la vivienda en EE.UU. es ahora 5,8 veces mayor que el ingreso anual medio de 80.000 dólares. Para ponerlo en contexto, allá por 1990, los precios eran sólo el doble del ingreso medio.
Aquí está Hannah Jones, analista económica senior de Realtor.com, con el resultado final:
[Today’s housing market] es el menos asequible en 40 años y adolece de bajos niveles de inventario.
Los compradores en el mercado actual enfrentan precios altos, tasas hipotecarias altas y niveles bajos de inventario asequible, lo que hace que sea excepcionalmente difícil comprar una casa como comprador por primera vez.
En el fondo, tenemos al vicepresidente Harris y al expresidente Trump afirmando que arreglarán este mercado inmobiliario roto…
Ninguno de los dos es correcto.
Las promesas vacías de nuestros candidatos presidenciales
Una de las soluciones propuestas por Harris es otorgar $25,000 en asistencia para el pago inicial a quienes compran una vivienda por primera vez. Primero, no pasemos por alto ese precio.
Utilizando datos de la NAR y la Oficina del Censo de EE. UU., encontramos que, históricamente, los compradores de vivienda por primera vez promedian alrededor del 30% al 35% de las ventas de viviendas.
En 2023, la NAR estimó aproximadamente 5,2 millones de ventas de viviendas usadas anualmente en los últimos años, lo que se traduce en alrededor de 1,65 millones de compradores por primera vez por año.
Entonces, 25.000 dólares multiplicados por 1,65 millones de compradores de vivienda por primera vez equivalen a 41.250 millones de dólares.
¡Miseria!
¿Qué son otros 41.000 millones de dólares a la luz del déficit fiscal actual de 1,7 billones de dólares? ¡Cambio tonto!
Olvidar quién pagará finalmente esto de una forma u otra (usted, el contribuyente con ingresos superiores al promedio), ¿ayudará al quebrado mercado inmobiliario?
No. Simplemente encarecerá aún más los precios de las viviendas, recompensando a quienes actualmente poseen viviendas.
Volviendo atrás, aunque no podemos reducir la explosión de los precios de la vivienda desde 2020 a una sola variable, ¿cuál es una de las influencias más significativas?
Los billones de dólares de estímulo federal que inundaron la economía y finalmente se canalizaron hacia el mercado inmobiliario.
A continuación, puede ver el stock de M2 Money (en rojo) explotando a partir de 2020 gracias a la creación/flujos de dinero federales relacionados con la pandemia. Poco después, el precio de venta medio de las viviendas estadounidenses (en azul) aumenta a medida que el dinero inunda el mercado inmobiliario.
Fuente: datos de la Reserva Federal
Si un tsunami de dinero gratis tuvo este impacto antes, ¿podría un mini tsunami de dinero gratis volver a tener un impacto similar pero reducido?
Bueno, sigamos la lógica. ¿Qué sucede cuando millones de posibles compradores de vivienda de repente tienen miles de dólares más para utilizar en la compra de una vivienda?
- Aumentan sus precios de oferta o pujan por viviendas con precios más altos que de otra manera…
- Entonces, ahora hay más ofertas para esas casas, y algunas de esas ofertas ahora tienen precios más altos que antes…
- Los propietarios de viviendas hacen lo lógico basándose en esta demanda adicional y precios de oferta más altos: aumentan sus precios de venta…
- La oferta más alta subvencionada por el gobierno gana a un precio más alto que el que de otro modo habría sido el precio de la transacción…
- El mercado inmobiliario continúa congelado, penalizando a la próxima generación de posibles compradores de vivienda… hasta que algún nuevo político promete otra donación de dinero gratis (muy probablemente, de su propio centavo).
Ahora, Harris también ha propuesto incentivar la construcción de nuevas viviendas. Sería útil añadir nueva oferta al mercado.
Desafortunadamente, el mayor obstáculo para la construcción de nuevas viviendas proviene de la burocracia estatal y local con sus restricciones políticas y de zonificación. El gobierno federal tiene una capacidad limitada, si es que tiene alguna, para solucionar este problema. Volveremos a este punto en un momento.
Mientras tanto, Trump ha dicho que arreglaría el quebrantado mercado inmobiliario bajando las tasas hipotecarias.
Excelente. ¿Cómo?
Incluso si Trump obligara a la Reserva Federal a recortar las tasas de interés (lo cual no puede hacer), eso no necesariamente aliviaría las elevadas tasas hipotecarias. Actualmente estamos viviendo esta realidad.
La Reserva Federal recortó las tasas de interés en 50 puntos básicos a mediados de septiembre. Desde entonces, la hipoteca promedio a tasa fija a 30 años ha aumentado del 6,09% al 6,93% mientras escribo el martes por la mañana.
Esto se debe a que la mayor influencia sobre las tasas hipotecarias no es la Reserva Federal y la tasa de fondos federales (que Trump puede presionar), sino el rendimiento del Tesoro a 10 años. Y el rendimiento del Tesoro a 10 años se ve afectado por muchas variables en las que ningún presidente puede influir directamente.
Desafortunadamente, Trump no puede reducir las tasas hipotecarias más que yo.
Como hemos señalado aquí en el Digeriren realidad solo hay tres caminos para las tarifas y los precios de las viviendas durante los próximos 12 meses.
Primero, las tasas hipotecarias siguen algo elevadas, lo que mantiene el profundo congelamiento del mercado inmobiliario actual. Malo para los posibles compradores de vivienda.
En segundo lugar, las tasas hipotecarias caen significativamente. Esto conduce a una estampida de compradores que hacen subir los precios de las viviendas. Por lo tanto, cualquier ganancia en asequibilidad que se haya logrado gracias a menores costos de endeudamiento se ve compensada por precios de cotización más altos. Una vez más, malo para los posibles compradores de vivienda.
Tres, no conseguimos un aterrizaje suave. Caemos en una dolorosa recesión que tiene un impacto deflacionario en el mercado inmobiliario. Las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas bajan de manera importante, pero por razones que nadie quiere. Malo para los posibles compradores de vivienda y para todos.
Afortunadamente, esto es poco probable. Desafortunadamente, lo que es igualmente improbable es que Harris o Trump agiten sus respectivas varitas mágicas políticas y reduzcan los precios de las viviendas a nivel nacional durante los próximos 12 meses.
Vemos (al menos) dos efectos en cadena de este mercado inmobiliario distorsionado…
Uno, una continuación de la creciente división entre los “ricos” y los “pobres” aquí en Estados Unidos.
Aquellos con activos (como casas) seguirán viendo aumentar su patrimonio neto. Aquellos sin activos seguirán sintiendo la presión de los últimos cuatro años de precios más altos en bienes y servicios básicos relacionados con el costo de vida. Recuerde, aunque la inflación ha caído, los precios absolutos no han bajado.
Hemos derramado mucha tinta sobre esta división en los últimos trimestres. Si eres nuevo en el Digeriraquí hay un breve fragmento de El diario de Wall Street eso resume el problema:
El tercer año de lucha contra la inflación en Estados Unidos está ampliando una división en el corazón de la economía.
El mercado de valores está subiendo, la riqueza de los hogares está en niveles récord y los ingresos por inversiones nunca han sido mayores. Al mismo tiempo, los ahorros de la era de la pandemia de algunas familias se están agotando y la morosidad en los pagos de tarjetas de crédito y préstamos para automóviles se ha disparado.
Están brillando señales de advertencia para más estadounidenses de ingresos bajos y medios, exponiendo una división entre las personas cuyas ganancias están siendo reducidas por la inflación y los costos de endeudamiento elevados y aquellos que se benefician de los altos precios de los activos y los rendimientos de los bonos. Las corrientes cruzadas están alterando las perspectivas del consumidor estadounidense, base del crecimiento económico, los planes de negocios corporativos y las inversiones de Wall Street.
Este ángulo es enorme y vamos a seguir siguiéndolo, aunque no en la actualidad. Digerir debido al espacio limitado.
El segundo efecto en cadena será un viento de cola para las acciones de construcción de viviendas.
Harris tiene razón al identificar la construcción de nuevas viviendas como una gran parte de la respuesta al congelado mercado inmobiliario actual.
Ahora bien, las cuestiones de regulación estado por estado que destacamos anteriormente nos dejan escépticos sobre la capacidad de un presidente para abordar este problema, pero este mercado inmobiliario congelado es favorable para los constructores de viviendas en áreas específicas.
Es por eso que seguimos siendo optimistas con respecto a nuestra operación de constructores de viviendas, el ETF iShares Home Construction, ITB. Tiene pesos pesados de la construcción de viviendas, incluidos DR Horton, Lennar, NVR, Pulte y Toll Brothers.
Sugerimos que los operadores agresivos podrían volver a comprar ITB el 20 de abril de 2022. Desde entonces, el ITB ha subido un 107%, mientras que el S&P ha subido sólo un 29%.
Pero vayamos un paso más allá, basándose en mi calificativo de “áreas objetivo” de hace un momento…
Si desea elegir acciones de construcción de viviendas específicas que deberían superar a un ETF amplio, esté atento a dos variables: la migración de la población y las regulaciones estatales. Claramente, usted quiere comprar constructores de viviendas que operen en estados con afluencia de población, que también tengan posturas amistosas hacia la construcción.
Según datos del censo de EE. UU. y del World Population Review, sabemos que la gente está abandonando California, Nueva York, Illinois y Hawái. Además, las regulaciones restrictivas de zonificación y construcción hacen que la construcción de nuevas viviendas en algunos de esos estados sea increíblemente desafiante.
Por otro lado, los estados que experimentan enormes flujos de entrada incluyen Florida, Texas, Arizona y las Carolinas. Las regulaciones de estos estados también son generalmente mucho más amigables con la construcción de viviendas nuevas.
Para ayudarlo a comenzar su investigación, DR Horton y Lennar Corporation tienen grandes presencia en Florida y Texas. Mientras tanto, LGI Homes está activa en las Carolinas.
KB Home y Toll Brothers operan en algunos de esos estados azules con políticas más restrictivas. Por lo tanto, querrás investigar qué parte de sus ingresos proviene de esos estados.
Volviendo a ITB…
En las últimas semanas, ha retrocedido a medida que las tasas hipotecarias han aumentado y la ansiedad electoral ha pesado en el mercado. El ITB ha caído casi un 7% desde mediados de octubre. Y según cómo resulten las elecciones de hoy, podría caer aún más.
Consideraríamos cualquier retroceso de este tipo como una oportunidad de compra. En otras palabras, la volatilidad sería algo bueno.
Hablando de «la volatilidad como algo bueno», hace una semana, el legendario inversor Louis Navellier y Charles Sizemore, director de inversiones de nuestro socio corporativo, La sociedad Freeport sostuvo su “Cumbre del Día Después”. Gran parte se centró en cómo negociar la volatilidad basada en las elecciones. Louis incluso regaló un libre comercio, señalando: «Creo que dará sus frutos sin importar quién finalmente sea declarado ganador».
Hicimos una repetición gratuita del evento durante la última semana. Pero me han dicho que lo retiraremos esta noche a medianoche. Si quieres verlo gratis antes de esa fecha, esta es tu oportunidad.
Con suerte, mañana a esta hora conoceremos a nuestro próximo presidente sin ninguna incertidumbre.
Pero si no, cabe esperar volatilidad del mercado, lo que significa buscar oportunidades.
En cuanto a la vivienda, ni Harris ni Trump pueden hacer bajar los precios de las viviendas. Pero eso será un viento de cola para ITB y las acciones de construcción de viviendas bien posicionadas de cara a 2025.
Que tengas una buena tarde,
Jeff Remsburg
